敷金トラブル

2008年7月 3日 (木)

東京ルール

住宅の賃貸借終了時の原状回復に係るトラブルの防止のためのガイドライン(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)については、以前このブログでも取り上げたことがあります。

東京都ではこの「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」よりもさらに一歩踏み込んだ、「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」(東京ルール)が平成16年10月1日から施行されています。

この東京ルールでは、宅地建物取引業者が住宅の賃貸借の代理または媒介をする場合、宅建業法に定められている重要事項の説明に併せて以下の事前説明義務を課しています。

1 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが一般原則であること
2 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが一般原則であること
3 実際の賃貸借契約(特約)の中で、借主負担としている具体的な内容
4 修繕や維持管理に関する連絡先
5 借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責めに帰すべき事由による、住宅の損耗・修繕については借主の負担であること

“3”の借主負担の特約が有効になる為には、次の3つの要件を満たす必要があるとされています。

1 特約の必要があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2 借主が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負担することについて認識していること
3 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

特約の3つの有効要件は、過去の裁判の判例などから導き出された結果ですので、東京以外の地域でも有効です。
が、「東京ルール」はあくまでも東京都の条例です。ですので東京都以外の地域ではこの条例は適用されません。
また、平成16年10月1日以前の賃貸借契約には適用されません。

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2008年3月15日 (土)

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

昨日、財団法人不動産適正取引推進機構に行ってきました。

平成16年2月に作成された「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)」を手に入れるためです。郵送でも入手可能だったんですが、急きょ確認したいところが出てきたため直接取りに伺いました。

賃貸住宅(マンション・アパート・戸建)の退去時にトラブルになりがちな賃借人の“原状回復義務”について、そもそも原状回復とは何かを明らかにし、それに基づいて賃貸人・賃借人の負担割合のあり方を具体的に示すのが、このガイドラインです。

マンション・アパートなどの退去時に高額の原状回復費用を請求され、さらに預けたはずの敷金も返して貰えない、なんてときにこのガイドラインが役に立つかもしれません。
「役に立つかも」という微妙な言い回しになってしまうのは、このガイドラインはそもそも法律ではなく、あくまでも原状回復についてトラブルの未然防止と円滑な解決のための一般的なルール、という位置づけになっているため強制力がないからです。

強制力はありませんが、このガイドラインは過去の敷金トラブルについての判例なども参考に作成されていますので、トラブルになった時には話し合いの指針にはなり得ると思います。

ちなみに「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)」は一部900円です。お金取られるの?と思われた方、ワタシもそう思いました^^;

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